Boek 6 Nieuw Burgerlijk Wetboek. Wat is de impact op de vastgoedsector en projectontwikkeling?

Op 1 januari 2025 trad Boek 6 van het Nieuw Burgerlijk Wetboek in werking. Dit zorgt voor tal van wijzigingen voor de bouwsector en hebben een impact op zowel bouwheren als (onder)aannemers. Wij zetten alvast de belangrijkste op een rijtje. 

De wetgeving omtrent de buitencontractuele aansprakelijkheid van (onder)aannemers is daardoor aanzienlijk veranderd. Ook heeft de inwerkingtreding van Boek 6 van het Nieuw Burgerlijk Wetboek tot gevolg dat algemene voorwaarden of contractvoorwaarden dienen aangepast te worden. 

Afschaffing quasi-immuniteit van de uitvoeringsagent en het relatieve samenloopverbod

Met de inwerkingtreding van Boek 6 van het Nieuw Burgerlijk Wetboek wordt de quasi-immuniteit van de uitvoeringsagent en het relatieve samenloopverbod opgeheven. Dit is een belangrijke veranderding. 

De nieuwe wettelijke bepalingen van Boek 6 bieden meer flexibiliteit voor buitencontractuele vorderingen indien er aan de toepassingsvoorwaarden van de buitencontractuele aansprakelijkheid is voldaan. Let op: deze regels zijn van aanvullend recht. Daardoor kunnen contractspartijen deze regels dus ofwel aanpassen ofwel helemaal uitsluiten. 

Bijgevolg zal een bouwheer dus de keuze hebben om ofwel een contractuele of buitencontractuele vordering in te stellen tegen zijn hoofdaannemer, ofwel een buitencontractuele vordering in te stellen tegen de onderaannemer. In het laatste geval moeten dan wel een wanprestatie en schade worden bewezen. 

Indien de bouwheer ervoor opteert om zich rechtstreeks tot de onderaannemer te richten, dan kan de onderaannemer niet alleen verweermiddelen inroepen waarover de hoofdaannemer op grond van de aannemingsovereenkomst beschikt, maar ook verweermiddelen inroepen uit het contract dat hij met de hoofdaannemer heeft. 

Let op: hoewel voorgaande regel van aanvullend recht is, kan men zich niet exonereren voor opzettelijke fouten of fouten die de fysieke of psychische integriteit van de bouwheer aantasten. 

Door de inwerkingtreding van Boek 6 wordt de rechtspositie van de bouwheer aanzienlijk versterkt. Dankzij de mogelijkheid om ook rechtstreekse vorderingen in te stellen tegen de onderaannemer krijgt het vastgoedrecht een extra dimensie en meer flexibiliteit. De bouwheer krijgt immers meer mogelijkheden om schade te verhalen. 

Contractuele implicaties

De nieuwe regels van Boek 6 nopen tot aandacht bij het sluiten van een contract.

Wie optreedt als hoofdaannemer moet beseffen dat de bouwheer zowel een contractuele als buitencontractuele vordering kan instellen. Daardoor is het noodzakelijk om erover na te denken om als hoofdaannemer al dan niet een conventioneel samenloopverbod in de overeenkomst op te nemen. Daardoor wordt een buitencontractuele vordering uitgesloten en zal de bouwheer slechts een contractuele vordering kunnen instellen. 

Wie optreedt als onderaannemer dient ook op te letten en kan bv. contractuele uitsluitingsgronden voorzien die bescherming bieden bij een rechtstreekse vordering van de bouwheer. De conventionele exoneratieclausules, die van toepassing zijn op de contractuele verhouding tussen hoofd- en onderaannemer, kunnen tevens worden ingeroepen tussen de onderaannemer en de bouwheer. 

Door de inwerkingtreding van Boek 6 moet iedereen die in de bouwsector actief is sedert 1 januari 2025 extra opletten. Het is raadzaam om je algemene voorwaarden en contractvoorwaarden grondig na te kijken en aan te passen aan deze recentste wetswijzigingen.

Wil je weten hoe wij hier precies mee aan de slag gaan en je kunnen helpen? Lees meer hier.  

***

Braem Legal streeft er naar om een betrouwbare juridische partner te zijn voor iedereen die actief is in de bouwsector, milieu- en omgevingssector, landbouwindustrie, overheid en non-profit of er mee in contact komt.

Heb je een concrete situatie die betrekking heeft op bouwrecht, aannemingen of bouwgeschillen en wil je hierover overleggen, dan luisteren we graag naar je. In het verleden stonden we reeds verschillende klanten met hun juridisch probleem bij.