Housefishing - Deontologische regels voor vastgoedmakelaars voor het gebruik van AI-afbeeldingen in advertenties

29 juli 2026 - Geschreven door Braem Legal - Vastgoed

Bij de verkoop van een pand wil een verkoper het pand zo interessant mogelijk voorstellen. Foto's zijn daarbij één van de belangrijkste elementen. Sedert de opkomst van AI-tools werden vastgoedfoto's vaak gevoelig bewerkt, hetgeen door kandidaat-kopers niet altijd werd geapprecieerd. Dit fenomeen wordt ook 'housefishing' genoemd. 

Daarom heeft het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (BIV) deontologische regels vastgelegd voor het gebruik van dergelijke AI-tools. De krachtlijnen van deze deontologische regels worden in deze blogpost toegelicht zodat iedere koper, verkoper en vastgoedmakelaar over alle nuttige info en praktische tips beschikt. 

1. Krachtlijnen deontologische regels AI-gebruik

De krachtlijnen omvatten: 

• Transparantie
• Kritische controle
• Persoonlijke aansprakelijkheid vastgoedmakelaar 

Verplichte transparantie

Wanneer een vastgoedmakelaar foto's met AI-tools heeft bewerkt en deze foto's gebruikt bij de verkoop, zal duidelijk vermeld moeten worden dat de foto's met AI-tools werden gemaakt. Op die manier zullen kandidaat-kopers duidelijker ingelicht worden dat de voorstelling afwijkt van de werkelijkheid en zullen zij beter kunnen inschatten of het de moeite loont om het pand te bezichtigen. 

Deze verplichting is een goede zaak aangezien kandidaat-kopers minder snel misleid zullen zijn over de staat van een pand. Nutteloze bezichtigingen kunnen bijgevolg worden vermeden waardoor enkel echte geïnteresseerde kandidaten een bezichtiging zullen inplannen. 

Ook voor de verkoper en de vastgoedmakelaar is dit een goede zaak. Niets is immers zo frustrerend als bezichtigingen die finaal op niets uitdraaien omdat kandidaten zich het pand anders hadden ingebeeld. 

Kritische controle

Een andere krachtlijn betreft de verplichting voor een vastgoedmakelaar om met een kritische blik naar AI-gegenereerde beelden te kijken. Foto's die te veel afwijken, het pand te ongeloofwaardig voorstellen of helemaal niet meer met de werkelijkheid overeenstemmen kunnen na kritische controle dan ook niet worden gepubliceerd. 

Deze verplichting roept evenwel vragen op aangezien het een subjectieve beoordeling betreft. Het is dan ook zeker mogelijk dat een specifieke AI-foto door verschillende personen anders wordt beoordeeld. Bijgevolg kan de ene persoon ervoor kiezen om het AI-beeld niet te gebruiken, terwijl een andere persoon tot een andere conclusie kan komen.

Dit kan dan ook zeker aanleiding geven tot discussies waarbij een vastgoedmakelaar wordt verweten niet voldoende kritisch te zijn geweest en een kandidaat-koper bijgevolg heeft misleid. 

Persoonlijke aansprakelijkheid van de vastgoedmakelaar

Naast voormelde principes bevestigt het nieuwe deontologische reglement de unieke en speciale rol van de vastgoedmakelaar door op diens aansprakelijkheid te wijzen. 

Hoewel een vastgoedmakelaar in opdracht van zijn klant werkt, zal de vastgoedmakelaar steeds persoonlijk aansprakelijk zijn voor het gebruik van door AI gemaakte foto's. Indien een koper is misleid door AI-foto's dan zal de vastgoedmakelaar voor het gebruik van deze foto's in principe aansprakelijk zijn. 

2. Inwerkingtreding deontologische regels 

De deontologische regels zijn momenteel (eind juli 2026) nog niet van kracht, maar werden wel al door de Ministerraad goedgekeurd. Van zodra er een officiële publicatie in het Belgisch Staatsblad verschijnt, treden de regels 10 dagen na die datum in werking.  

Met ons team van toegewijde juristen en advocaten gespecialiseerd in vastgoedrecht en omgevingsrecht volgen we dit uiteraard nauwgezet op.

3. Praktische tips vanwege Braem Legal 

Met Braem Legal focussen we ons op de vastgoedsector en bouwsector. Onze dienstverlening wordt geapprecieerd door zowel particuliere als professionele klanten. Ook overheden en non-profitorganisaties behoren tot onze trouwe klanten. 

Vandaar dat we voor ieder soort klant volgende tips kunnen geven. 

Vastgoedmakelaars 

Vastgoedmakelaars passen de deontologische regels best nauwgezet toe, zelfs indien de regels nog niet officieel van kracht zijn. Het gebruik van AI-foto's die de werkelijkheid onvoldoende correct weergeven zodat kopers kunnen worden misleid, valt immers onder de regels betreffende misleidende handelspraktijken. 

Zelfs zonder een deontologische code die het gebruik van AI-foto's regelt, zijn vastgoedmakelaars alreeds door een andere wetgevende normen gebonden. 

Vastgoedmakelaars dienen dus steeds bedachtzaam om te springen met AI-afbeeldingen in vastgoedadvertenties. Daarom is het aan te raden enkel echte niet-bewerkte foto's te gebruiken. Eerlijkheid duurt wat dat betreft nog steeds het langst en een succesvolle verkoop wordt steeds gedragen door een transparante houding. 

Indien je als vastgoedmakelaar meent dat de ruimte best kan opgesmukt worden, is het te overwegen om tijdelijk meubels te huren of beperkte karweitjes te laten uitvoeren. Dit betreffen echte ingrepen en zijn, in tegenstelling tot AI-tools, nooit artificieel en potentieel misleidend. 

Verkopers

Hoewel vastgoedmakelaars aansprakelijk kunnen worden gesteld voor het gebruik van misleidende AI-foto's, is het aan te raden om als verkoper de gebruikte AI-afbeeldingen ook te controleren. 

Als je als verkoper niet wil dat er AI-foto's worden gebruikt dan kan je dit uitdrukkelijk meedelen en eventueel laten opnemen in de het contract dat je met de vastgoedmakelaar afsluit. 

Kopers 

Heb je als koper het vermoeden dat sommige foto's met een AI-tool zijn bewerkt, dan vraag je dit best ter verduidelijking aan de verkoper of de vastgoedmakelaar. In het geval dat het effectief om een AI-afbeelding gaat, vraag dan steeds om echte foto's. Op die manier worden misverstanden en onaangename verrassingen vermeden. 

***

Braem Legal streeft er naar om een betrouwbare juridische partner te zijn voor iedereen die actief is in de vastgoedsector, bouwsector, milieu- en omgevingssector, landbouwindustrie, overheid en non-profit of er mee in contact komt.

Heb je een concrete situatie die betrekking heeft op vastgoed? In dat geval luisteren we graag naar je en zoeken we samen naar de gepaste oplossingen. Onze juridische dienstverlening is steeds op maat van onze klanten en altijd in functie van hun specifieke wensen. 

We bieden gespecialiseerde ondersteuning aan iedereen die met de aankoop of verkoop van vastgoed te maken heeft: 

• particuliere kopers en verkopers
• vastgoedondernemingen
• patrimoniumvennootschappen 
• vastgoedmakelaars